從人口遷徙趨勢(shì)看 2016年浙江的房?jī)r(jià)是漲是跌

對(duì)于北上廣深四大一線城市來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口持續(xù)流入，未來(lái)的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會(huì)受到一定限制，所以供需比較低。

12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究》報(bào)告顯示，在包括北上廣深等一線、省會(huì)及重點(diǎn)二線在內(nèi)的35個(gè)大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個(gè)，其中房?jī)r(jià)最高的深圳供需比數(shù)字最小，僅有0.57。供需比低的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲。

什么是供需比？

供需比：“供需比小于1.1，表示供需關(guān)系處于合理區(qū)間，1.1~2之間屬于相對(duì)均衡區(qū)間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡。”

對(duì)于北上廣深四大一線城市來(lái)說(shuō)，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口持續(xù)流入，未來(lái)的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會(huì)受到一定限制，所以供需比較低。而部分二線城市，如福州、合肥、石家莊這種區(qū)域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。

“供需比低的城市，未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)繼續(xù)上漲。”張宏偉說(shuō)，以供需比為0.91的上海為例， 2014年常住人口2425.68萬(wàn)人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個(gè)長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)明顯，“因此我們預(yù)測(cè)上海未來(lái)三年的潛在需求達(dá)到了1886萬(wàn)平米，在35個(gè)城市中位于前列。”

其中，浙江的杭州的供需比為1.38，寧波1.63，都屬于相對(duì)均衡區(qū)間。由此可以推斷，未來(lái)杭州和寧波的房?jī)r(jià)相比北上廣會(huì)更穩(wěn)定。

根據(jù)調(diào)研，對(duì)于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟(jì)放緩人口外流加速，未來(lái)市場(chǎng)容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫(kù)存壓力，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)累積較多，開發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連等。

以下是最近五年的一二線城市人口流入情況：

注：數(shù)據(jù)來(lái)自各地政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)或人口普查數(shù)據(jù)。 單位：萬(wàn)人

如果和中國(guó)大陸人口密度圖結(jié)合，就是以下這個(gè)分布：

人口流入呈現(xiàn)三個(gè)規(guī)律

高度集中在三大都市圈

人口流入超過(guò)100萬(wàn)的13個(gè)城市，三大都市圈就占了8個(gè)，長(zhǎng)三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。

長(zhǎng)三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無(wú)錫+常州=流入863萬(wàn)人。

珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬(wàn)人。

渤海灣北京+天津=流入684萬(wàn)人。

放在全世界來(lái)說(shuō)，這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進(jìn)入前三名的。

非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市

流入人口超過(guò)100萬(wàn)的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。

其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來(lái)GDP快速增長(zhǎng)的明星城市，分布在長(zhǎng)江中上游的樞紐位置，既是國(guó)家規(guī)劃中成渝都市圈、長(zhǎng)江中游城市群的核心，又得益于近年來(lái)沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風(fēng)，出現(xiàn)在榜單上一點(diǎn)都不意外。

意外的是鄭州和廈門。

其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯

35個(gè)主要城市合計(jì)流入3778萬(wàn)人，其中前13個(gè)大城市就流入了2832萬(wàn)人，后面的22個(gè)二線城市，則只流入了946萬(wàn)人，相當(dāng)于總數(shù)的25%。

事實(shí)上，這22個(gè)二線城市，基本上都是各省的省會(huì)，或者經(jīng)濟(jì)中心，那么可以想象，省會(huì)以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。浙江的其他城市也可以由此類推。

那么，是否是人口越多的大城市越適合安家呢？

并不完全如此。

35個(gè)一二線城市中，流入緩慢的有人口千萬(wàn)級(jí)的石家莊和哈爾濱，流入快速的也有中等規(guī)模的東莞、佛山、廈門。

但是，如果我們換一個(gè)角度，從都市圈的角度而言，確實(shí)是人口越多的大“城市”，越適合生活。

因?yàn)樵谶@三大都市圈里，城市與城市之間緊密聯(lián)系在一起，互相疊加，專業(yè)化分工協(xié)作，經(jīng)濟(jì)效率更高，工作機(jī)會(huì)也會(huì)相應(yīng)的變得更多。

一個(gè)城市總是存在缺陷的，但是一個(gè)都市圈，綜合了以下所有這些功能，基本上就是無(wú)敵了。

金融：北京的銀行總部和新三板，上海的證交所，深圳的創(chuàng)業(yè)板和香港的金融中心。

從經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的角度而言，香港和澳門在珠三角發(fā)揮著巨大的影響力，沒(méi)有人能夠忽略。每次證監(jiān)會(huì)暫停A股的IPO，大堆的民營(yíng)企業(yè)們就會(huì)蜂擁去香港上市，由此可見一斑。

科技：北京的中關(guān)村，上海的張江與杭州的阿里，深圳的南山，基本上聚集了中國(guó)的所有科技巨頭。

交通：北京、上海、廣州，是三大航空公司的總部，也是三大鐵路樞紐。

物流：天津、上海、寧波、深圳、香港、廣州，都是全球排名前列的港口。

媒體：北京的央視和互聯(lián)網(wǎng)媒體，杭州、南京、上海的三大衛(wèi)視，深圳QQ和廣州微信的朋友圈公眾號(hào)，已經(jīng)牢牢控制了我們的眼睛。

文化：北京的先鋒話劇、音樂(lè)演出、電影，上海杭州橫店的古裝偶像劇，廣州深圳的動(dòng)漫，香港的電影和流行樂(lè)。

教育：北京的清華北大，上海的復(fù)旦上交，杭州浙大，南京南大，廣州中大華工，香港港大科大。香港的教育資源與深圳的科技創(chuàng)新活動(dòng)聯(lián)系越來(lái)越緊密，無(wú)人機(jī)行業(yè)龍頭大疆的創(chuàng)始人來(lái)自香港科大，就是一個(gè)例子。

政治：北京的中央政府，上海的總書記墊腳石，珠三角的五花八門特區(qū)地位。

專業(yè)服務(wù)：各種會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師所、管理咨詢公司、設(shè)計(jì)、策劃、廣告、媒體傳播公司都聚集在這里。

另一方面，覆蓋越來(lái)越密集完善的軌道交通，也將會(huì)讓我們的城市變得更舒適便利。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)