從人口遷徙趨勢看 2016年浙江的房價是漲是跌

對于北上廣深四大一線城市來說，由于經(jīng)濟發(fā)展快，有更多的就業(yè)機會，人口持續(xù)流入，未來的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會受到一定限制，所以供需比較低。

12月17日，同策咨詢研究部聯(lián)合同海咨詢發(fā)布的《35個大中城市商品住宅投資價值研究》報告顯示，在包括北上廣深等一線、省會及重點二線在內(nèi)的35個大中城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅有7個，其中房價最高的深圳供需比數(shù)字最小，僅有0.57。供需比低的城市，未來房價有可能會繼續(xù)上漲。

什么是供需比？

供需比：“供需比小于1.1，表示供需關系處于合理區(qū)間，1.1~2之間屬于相對均衡區(qū)間，供需比大于2.0，就屬于供需失衡。”

對于北上廣深四大一線城市來說，由于經(jīng)濟發(fā)展快，有更多的就業(yè)機會，人口持續(xù)流入，未來的住宅需求將保持平穩(wěn)上升，但由于城市規(guī)模的限制，供地將會受到一定限制，所以供需比較低。而部分二線城市，如福州、合肥、石家莊這種區(qū)域性城市，人口流入較快，其住宅需求也較大。

“供需比低的城市，未來房價有可能會繼續(xù)上漲。”張宏偉說，以供需比為0.91的上海為例， 2014年常住人口2425.68萬人，人口基數(shù)多，且處于穩(wěn)定增加狀態(tài)；由于上海是整個長三角地區(qū)經(jīng)濟中心，產(chǎn)業(yè)聚集效應明顯，“因此我們預測上海未來三年的潛在需求達到了1886萬平米，在35個城市中位于前列。”

其中，浙江的杭州的供需比為1.38，寧波1.63，都屬于相對均衡區(qū)間。由此可以推斷，未來杭州和寧波的房價相比北上廣會更穩(wěn)定。

根據(jù)調(diào)研，對于部分供需比大于2.0的城市，且由于其經(jīng)濟放緩人口外流加速，未來市場容量小，這樣的城市往往也面臨較大庫存壓力，風險已經(jīng)累積較多，開發(fā)商和投資者都要提高警惕，該類型城市主要包括太原、呼和浩特、貴陽、蘭州、長春、沈陽、大連等。

以下是最近五年的一二線城市人口流入情況：

注：數(shù)據(jù)來自各地政府統(tǒng)計公報或人口普查數(shù)據(jù)。 單位：萬人

如果和中國大陸人口密度圖結(jié)合，就是以下這個分布：

人口流入呈現(xiàn)三個規(guī)律

高度集中在三大都市圈

人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。

長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。

珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。

渤海灣北京+天津=流入684萬人。

放在全世界來說，這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進入前三名的。

非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市

流入人口超過100萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。

其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規(guī)劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益于近年來沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的東風，出現(xiàn)在榜單上一點都不意外。

意外的是鄭州和廈門。

其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯

35個主要城市合計流入3778萬人，其中前13個大城市就流入了2832萬人，后面的22個二線城市，則只流入了946萬人，相當于總數(shù)的25%。

事實上，這22個二線城市，基本上都是各省的省會，或者經(jīng)濟中心，那么可以想象，省會以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。浙江的其他城市也可以由此類推。

那么，是否是人口越多的大城市越適合安家呢？

并不完全如此。

35個一二線城市中，流入緩慢的有人口千萬級的石家莊和哈爾濱，流入快速的也有中等規(guī)模的東莞、佛山、廈門。

但是，如果我們換一個角度，從都市圈的角度而言，確實是人口越多的大“城市”，越適合生活。

因為在這三大都市圈里，城市與城市之間緊密聯(lián)系在一起，互相疊加，專業(yè)化分工協(xié)作，經(jīng)濟效率更高，工作機會也會相應的變得更多。

一個城市總是存在缺陷的，但是一個都市圈，綜合了以下所有這些功能，基本上就是無敵了。

金融：北京的銀行總部和新三板，上海的證交所，深圳的創(chuàng)業(yè)板和香港的金融中心。

從經(jīng)濟聯(lián)系的角度而言，香港和澳門在珠三角發(fā)揮著巨大的影響力，沒有人能夠忽略。每次證監(jiān)會暫停A股的IPO，大堆的民營企業(yè)們就會蜂擁去香港上市，由此可見一斑。

科技：北京的中關村，上海的張江與杭州的阿里，深圳的南山，基本上聚集了中國的所有科技巨頭。

交通：北京、上海、廣州，是三大航空公司的總部，也是三大鐵路樞紐。

物流：天津、上海、寧波、深圳、香港、廣州，都是全球排名前列的港口。

媒體：北京的央視和互聯(lián)網(wǎng)媒體，杭州、南京、上海的三大衛(wèi)視，深圳QQ和廣州微信的朋友圈公眾號，已經(jīng)牢牢控制了我們的眼睛。

文化：北京的先鋒話劇、音樂演出、電影，上海杭州橫店的古裝偶像劇，廣州深圳的動漫，香港的電影和流行樂。

教育：北京的清華北大，上海的復旦上交，杭州浙大，南京南大，廣州中大華工，香港港大科大。香港的教育資源與深圳的科技創(chuàng)新活動聯(lián)系越來越緊密，無人機行業(yè)龍頭大疆的創(chuàng)始人來自香港科大，就是一個例子。

政治：北京的中央政府，上海的總書記墊腳石，珠三角的五花八門特區(qū)地位。

專業(yè)服務：各種會計師事務所、律師所、管理咨詢公司、設計、策劃、廣告、媒體傳播公司都聚集在這里。

另一方面，覆蓋越來越密集完善的軌道交通，也將會讓我們的城市變得更舒適便利。

據(jù)中國經(jīng)濟網(wǎng)