成交破紀錄、庫存仍高企 杭州樓市現冰火兩重天

如果單從銷售量而言，今年的杭州樓市表現相當不錯。

據統計，今年1月-10月，杭州市區商品房成交量已近10萬套，這樣的成績僅次于市場最為瘋狂的2009年。進入11月以來，成交火熱的情形似乎也在延續。據透明售房網數據統計，截至11月10日，杭州市區商品房也已貢獻了3000多套的成交量。開發商也是自信滿滿。在濱江三天內兩次刷新“地王價”后，不少開發商也開始漲價開賣，而且市場上買賬的還大有人在。

市場真的這么好了嗎？同樣來自透明售房網的一組數據，截至11月10日晚，杭州市區可售商品房達16.6萬套，處于歷史最高位，其中住宅庫存量為9.6萬套，主城區住宅庫存為3.9萬套。而反過來看2009年同期的杭州市場，當時主城區住宅庫存僅在2.1萬套左右。高企的庫存量顯示市場仍不容樂觀。

庫存居高不下市場分化嚴重

透明售房網數據顯示，截至11月10日，杭州主城區可售住宅房源為3.9萬套，蕭山區為1.6套，余杭區為4萬套。這組數據與前幾個月相比，變化并不大。這也意味著，這幾個月雖然市場上賣了不少房子，但是同樣有差不多數量的，甚至更多數量的房源推向了市場。據不完全統計，僅10月份，杭州市場即有35個項目推出了新房源，其中首次開盤項目約有10個，而在11月份，杭州市場預計還將有30余個項目開盤。

不容忽視的是，除了市場推盤量大外，杭州市場目前板塊分化以及樓盤分化已越來越明顯。據透明售房網數據，目前杭州主城區庫存量最大的為江干區，其中以城東新城板塊的庫存量最大。余杭區的臨平副城板塊則占了整個區域庫存量的一半左右。

個盤之間的分化，也呈現出越發明顯的趨勢。據統計，在剛過去的10月份，杭州樓市共有500多個項目有成交數據體現，但近一半項目成交量僅為個位數，月度成交量在百套以上的則僅有13個。具體到市場表現，則一邊是綠地·旭輝城“封盤漲價”，濱江高地價地塊頻現，另一邊是東暉·龍悅灣以不到四千的均價開賣，佳兆業·玖瓏山也爆出萬元的起價。

去庫存成為今年市場主基調

11月10日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經領導小組組長習近平在主持召開中央財經領導小組第十一次會議時指出，要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。去庫存將成為房地產市場的主基調之一。

實際上，在去庫存方面，杭州市已經有所行動。從10月1日起，杭州開始正式實行預售新規。按照新規，10月1日后拿地的項目，要達到預售條件，需符合以下規定：商品房地上建筑為10層以下的，必須要完成建筑主體結構的施工；11層以上的，完成建筑主體結構施工的一半以上，且不低于10層；100米以上的超高層建筑，已完成建筑主體結構施工的三分之一以上，且不能低于50米。這也就意味著以后杭州商品房的開發周期將加長，也有利于消化市場庫存。

此外，杭州有些區域也在促進區域內商品房庫存上做了一些新方式的嘗試。以余杭區首批試點的星橋區域為例，在回遷安置中方式中提出了“房票安置”的模式。即選擇這一模式的拆遷戶，核定的安置金額為單價為5500元/平方米，在購買由開發商開發的參與房票安置的商品房房源時，還可享受相關獎勵政策，根據目前的商品房均價，置換成星橋區域的普通商品房幾乎不用自己出資。據悉，未來這一模式還將會進行進一步推廣。

而開發商方面，一些去化較為困難或市場關注度不高的項目，則開始“以價換量”的路線。如拿地三年才面市的東暉·龍悅灣，近日剛對外爆出四千不到的均價。