近年來，全國各地專項維修基金被挪用事件頻發(fā)，但很多業(yè)主卻還是對這筆買房時額外支出的費用知之甚少：這筆錢有多少？后期又用到了哪里？面對一筆筆"糊涂賬"，人們不禁要問：究竟是誰動了你的"維修基金"？
依據(jù)有關(guān)法規(guī)，物業(yè)維修基金的使用范疇為：新商品房（包括經(jīng)濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位以及共用設(shè)施設(shè)備的維修。
所謂"共用部位"是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ妗㈤T廳、樓梯間、走廊通道等。
所謂"共用設(shè)施設(shè)備"是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》規(guī)定，2011年4月1日后領(lǐng)取預(yù)售許可證的新房，必須按辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳存專項維修資金；而在此之前的"老房"，可由本小區(qū)或本幢的業(yè)主自主確定是否建立專項維修資金。
房屋首期專項維修資金的具體繳存標(biāo)準(zhǔn)為：未設(shè)電梯的房屋，業(yè)主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的５％計算繳存；設(shè)有電梯的房屋，業(yè)主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價的８％計算繳存。（注意了：是按照建筑安裝工程造價的比例來繳存，而非房價比例。）
1、總層數(shù)在6層（含）以下的房屋，無電梯的每平方米交存50元，有電梯的每平方米交存80元；
2、總層數(shù)在7-11層的房屋每平方米交存104元，若總層數(shù)為7-9層的房屋且無電梯的，每平方米交存65元；
3、總層數(shù)在12-21層的房屋每平方米交存120元。
4、總層數(shù)在22層（含）以上的房屋每平方米交存144元。
在收房的時候，物業(yè)專項維修基金也是一筆不小的費用。
值得注意的是，專項維修資金并不是繳了一次就行的。《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》明確，如果在首期專項維修資金繳存若干年后，業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期繳存額的３０％時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)繳到規(guī)定繳存額或按業(yè)主大會決定辦理。
商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，否則不得將房屋交付購買人。
使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿；
2、維修資金足額交存，維修項目符合維修資金使用范圍；
3、或者維修項目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分攤標(biāo)準(zhǔn)達成一致并且已將維修資金應(yīng)分攤額存入維修資金專戶；
4、維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的明確規(guī)定，以下四項費用不得從住宅專項維修資金中列支：
1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；
2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；
3、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用；
4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。
2015年以來，商住項目加速入市，成交也異常火熱，但業(yè)內(nèi)人士表示，商住兩用項目的住宅專項維修基金的繳納實際上還處于灰色地帶。所以購買商住房，常常出現(xiàn)有的需要繳納住宅專項維修基金，有的則不需繳納的情況。律師建議：商住樓屬性較為特殊，但多數(shù)也是用來居住的，因此也需要提供與住宅相同的維護維修工作。但公共維修基金怎么交、交多少，應(yīng)在購房合同中就有明確約定，購房者在簽訂合同時應(yīng)多加注意，以免后期交房時帶來不必要的糾紛。
1998年以前，寧波市的維修資金只有房改房維修資金，僅用于房改房的維修，其他類型的房屋共用部位、共用設(shè)施維修的資金來源只能通過保修金和日常維修費。
1999年之后，商品房銷售份額大增且都未交存過維修資金，現(xiàn)如今均面臨保修金經(jīng)費不足，日常維修費只夠維持小修小補。
為解決這一大批商品房"養(yǎng)老"問題，寧波市于2010年成立專業(yè)的維修資金管理機構(gòu)——寧波市物業(yè)和住房維修資金管理中心，并于2011年在建設(shè)部、財政...【詳細】
轉(zhuǎn)眼間，寧波市物業(yè)專項維修資金制度建立已快四年。在這四年里，已累計辦結(jié)交存維修資金的新交付房屋項目130個，涉及房屋71000套，交存維修資金9.1億元。同時對近100000套房改房完成建賬到戶工作，并軌資金5億元。
即在一定前置條件下"對維修持反對意見的業(yè)主不到三分之一的，就可以使用專項維修資金"，從根本上解決了業(yè)主參與度低、投票人數(shù)不齊的難題，極大提高了中大修維修資金使用效率。
為解決業(yè)主維修資金歸集不足，金額不夠的問題，根據(jù)《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》，對于交存物業(yè)專項維修資金的業(yè)主，在住宅房屋實施中大修時可享受50%的財政補貼。寧波市這一政策屬全國首創(chuàng)，且是唯一一個采取補貼的城市。
按照物價局核定的1.5元-2元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)，每年年初向小區(qū)劃撥一筆中小修費用。這筆費用由業(yè)主委員會統(tǒng)籌使用，基本能夠滿足小區(qū)自主解決一些日常、應(yīng)急的維修項目，避免了一事一申請的繁復(fù)過程，使業(yè)主維修項目能夠更快、更方便地解決。
事實上，在過去數(shù)年，各地住房資金主管部門在完善落實、便捷提取維修基金方面已做出大量的完善和改進。但不得不問的是，一個在全國范圍內(nèi)收繳近17年、總量累計數(shù)千億的專項資金，總額查不出、具體指導(dǎo)部委不明確，如此監(jiān)管怎能不出問題？面對即將到來的房屋修繕"井噴期"，這筆"神秘"的維修基金又能否妥善應(yīng)對？這是擺在有關(guān)部門面前必須盡快解決的問題，幾億業(yè)主翹首以盼。
來源：每日經(jīng)濟新聞、 新華網(wǎng)