寧波海曙推出物業糾紛多元調解

圖為調解現場。

湯大姐是海怡花園的一名業主，因拖欠了多年物業費，負責該小區物業的雅戈爾物業公司已經向她催討多次。

12月15日上午9點多，湯大姐和物業負責人以及寧波海曙法院的三個年輕法官坐到了一起。

地點不是在法庭，而是在小區所屬的海曙白云街道南雅社區。湯大姐也沒有被起訴，而是和法官一起，好好協商這件事。

同來的，還有白云街道的相關負責人，南雅社區的專職人民調解員……

這正是海曙區為解決近年來物業糾紛頻發的多元調解處理機制。

現場

12月15日在寧波南雅社區，我看了兩場調解，之前，已經有三個糾紛在這里調解掉了，欠費的業主當場簽下協議，當場履行。不過后面這兩個，進行得有點艱難。

案例1

讓租戶交物業費 租戶失信

湯大姐在海怡花園有個商鋪，長年租給別人做生意。在物業的統計里，從2004年至今，她只交了60元物業費，現在還欠5500多元。不過，湯大姐覺得自己是受害者。

調解時，湯大姐臉色平靜，但語速很快：“我房子都是租給別人的，合同里跟他們約定好的，物業費由他們承擔，誰知道他們不去交，現在老的租戶也早就找不到了，我也說過他們的，生意那么好，一年這么幾百塊也要省……”

法官好不容易才逮著機會，讓大姐聽他說說。

為了拉近距離，法官講的是寧波話：“大姐，物業費是業主和物業之間的事，哪怕租戶去交，發票開的還是你名字，物業收不到，肯定是問你來要的，至于你和租戶事先約定了，而他們沒交，那是另一層關系了……”

大姐苦著臉：“撇開這個不說，其實當初有物業的人跟我說過，可以減免的。”

物業經理問：“是誰說的？有沒字據？”

大姐拿不出，一臉沮喪，人民調解員說：“大姐，這個你要理解啊，空口無憑，立字為據。”

“其實你們物業也有問題，催物業費也催得不及時……”大姐抱怨。

法官解釋：“交物業費是應該的，不是催不催的問題。”

大姐說：“現在的物業費不催不討，能交得上來嗎？”

最終，大姐答應最多交2009年至今的物業費，但物業不能接受。

案例2

電瓶車被偷 不愿交物業費

業主方大姐的物業費也是從2004年拖到了現在，不交，是因為她對物業意見不少。

“兩年前，我家的卷簾門被人撬掉，偷走一輛電瓶車，現金9000多元，案子現在還沒破，這1萬多元的損失，抵消物業費都夠了……”

法官說：“我打個可能不恰當的比方，警察是管治安的，大家東西被偷了，是不是要找他們賠？我估計您也不會這么想，其實責任，還是在偷的那個人那里，物業最多象征性補償一些。再說你失竊是在2009年，那之前沒交的物業費呢？”

大姐說：“他們地也沒掃干凈，我店門口那塊地方，都是我掃的，不過這個也無所謂。”

法官對大姐笑笑說：“大姐你想啊，你把物業費交了，物業年底可以給保安多發點獎金，保安工作積極性也高一點，業主不就更安全了嗎？”

大姐若有所思。

成績

半個月44個案子調解成功

這兩起糾紛，15日沒有現場調解下來，但根據寧波海曙法院提供的數據，從7月中旬至今，已成功調解物業糾紛102起，隨著物業和業主對這一方式的慢慢熟知，后期選擇這一方式解決矛盾的越來越多。

12月的前半個月里，已經調解了84個案子，涉及8個小區、5家物業公司，拖欠物業費均在5年以上，最長的12年，其中44個調解成功。調解不成的案子，物業公司可以再起訴。

此外，法院在調解中發現物業服務中存在的共性問題，還向物業發出司法建議書，12月14日就發出了一份。

解讀

為什么要嘗試多元調解處理機制？

寧波海曙法院西郊法庭副庭長張頻波介紹說，物業糾紛很多都是些小矛盾，譬如業主不交物業費，物業去告業主，為此打官司，當事人要花不少時間、精力，對法院來說，也耗費了訴訟資源。有的小矛盾，完全可以通過調解解決。

去年，海曙物業辦想了個“多元調解”的辦法，所謂多元，就是把各方力量都調動起來，物業辦聯合法院、街道、社區，嘗試庭外調解、訴前調解，力求小糾紛在社區、街道解決，復雜矛盾才進入訴訟。

從今年7月中旬起，這一機制在全海曙推廣應用。每周，法院會選擇一個時間派法官進駐社區。在法官主持下，街道負責人、人民調解員、物業和拖欠物業費的業主坐到社區，一起協商解決。

多元調解有什么好處？

張頻波分析了多元調解的幾個好處：

1．讓業主來居委會，近、方便，更重要的是心理負擔小。如果是被物業告了，說起來是去法院打官司，總歸有點難聽。

2．人民調解員對社區熟悉，找業主方便。通知業主過來調解的通知書只有起訴書的一半大，用語也溫和很多，顧及到了業主的面子。

3．很多業主不交物業費有苦衷，法官可以聽他們訴苦，甚至可以順帶幫他們調解別的矛盾。譬如在靈橋小區，一戶人家因為樓上漏水到自己家，拒交物業費，法官說服業主交物業費后，也和樓上人家進行了溝通，樓上答應修理，不修就賠償1500元，當場簽下協議。

4．不收訴訟費，調解協議經法院確認，跟判決書有同等效力，絕不是口頭說說。

觀察

4年間物業糾紛增加近7倍

超8成是業主覺得物業服務不好拒交物業費

將第三人侵權歸咎于物業

多元調解機制，是在近幾年來物業糾紛頻發的背景之下推行起來的。

根據海曙法院統計，從2008年至今，受理的物業糾紛數量增加近7倍（見圖1）。

法院民一庭法官介紹，這些案件中，大多為物業公司向業主追討物業費，95%以上案件物業為原告，業主為被告，其中超過80%業主是因為物業服務管理有瑕疵而 拒交物業費，也有業主將第三人侵權歸咎于物業，以電瓶車、自行車、汽車被盜為由拒付物業費的超過10％（見圖2）。

另外，物業糾紛案件撤訴率、調解率較高，以今年為例，開庭的僅有15件，其余均為撤訴、庭前調解完畢。因為物業起訴后，有業主會自動支付物業費，物業撤訴，或是法院在庭前主 持調解，多數業主認識到自己拒交物業費的理由缺乏法律依據，又因金額不大，最終選擇付費，物業因此撤訴。也有少部分業主，由于跟物業積怨深，堅持要求開庭 判決。

法官認為，物業糾紛連年攀升，主要有三個原因。

第一，我國的物業公司屬于舶來品，服務質量、財務透明度等都還不盡如人意。但另一方面，部分業主維權也欠理性，動輒拒繳物業費會陷入拖欠費用－物業難以正常運營－服務打折－更多業主欠費的惡性循環。

第二，開發建設遺留問題多。小區開發建設遺留的規劃變更、房屋質量差、建筑權屬不清等問題，業主找不到開發商解決，常會歸咎于物業。

第三，業主大會、業主委員會成立難，運作不規范，起到的作用有限。

而解決的辦法，除了物業本身加強服務，業主對物業的定位更加理性之外，像開展多元調解這種多部門聯動的方式，也是重要的解決辦法之一。（通訊員 李義山 記者 蔣煜明 陳榮輝）