沒有最低只有更低 杭州樓市進入“混戰”

資料圖片。 記者 吳煌 李翔 攝

一桌吃飯有3人跳槽轉行

房產這碗飯不好端了

上周的杭州樓市由于灣天地項目的集中成交，呈現了歲末“回光返照”現象。不過，房地產業的整體頹勢卻是不爭的事實。

“一桌人吃飯有三個從事房地產業，三個人今年都跳過槽的。”某業內人士在最近的一次飯局中發現了這樣一個現象。如果說這是巧合，還真是太巧合了點。

行情不好，之前被認為是香餑餑的房產行業，也不復之前那樣有誘惑力。那么，今年房產人員的流動是否真如想象中那么厲害，跳槽的主要原因是什么，又有哪些人才依舊吃香？

不少營銷人員直接轉行

“從人員流動率來說，我覺得今年的流動率要低于往年。”丁佐亮，蘇州博樂企業管理有限公司杭州分公司總經理，資深獵頭，他的話讓人覺得有些意外。

他解釋說，人員流動取決于兩個因素，一個是人才的流動意向，一個是企業的人才需求。今年房地產市場已處于下降通道，各家房地產公司都采取防守策略，減少或停止拿地，有些公司如果現金流情況不是很好，甚至轉讓項目。因此，項目開工情況比去年要少很多，人才需求也比往年要少很多。反映到獵頭公司，就是下半年的生意，明顯要比上半年冷清不少。

“但是房地產行業以前收入很高，今年行情不好，會不會有人不愿意干了呢？”對于記者的提問，他表示，市場不好的情況下，人員跳槽的不確定因素特別是風險加大，因為一些實力較一般的公司能不能熬過冬天還不好說。

不過他也表示，營銷人員的人才流動意向會大些，特別是公司對銷售的重視和支持力度不大的公司，銷售人員又靠提成過日子的話，今年會比較難。

對此，浙江華都控股集團股份有限公司人力資源部副經理王翀也表示，營銷人員一般都比較有個性，本身流動性就相對要大一些。不過跟往年不同的是，營銷人員之前主動離職的比較多，而今年被動離職的更多。

值得一提的是，跟往年不同，今年不少房產人員從原來的公司跳槽后，不是跳到另外的房產公司，或者去房地產行業的上下游行業，而是直接轉行了。比如轉行去做汽車銷售，去公司做文秘，或者干脆自己當老板等等，完全跟房地產行業沒有一點關系。

薪酬和上升空間

是跳槽主要原因

關于跳槽的原因，丁佐亮說比較復雜，但其中比較重要的，是大部分房地產公司還沒有建立正常的工資增長機制，員工進入公司之后薪酬增長幅度趕不上市場增長情況，幾年之后就選擇通過跳槽來實現薪資增長的期望。

另外一方面，一些全國性品牌房地產公司紛紛進入杭州，這些公司無論品牌、薪資、項目都具有一定的吸引力，也會導致一部分人產生跳槽的想法。

而在今年，因為房子銷售不暢帶來的壓力，以及收入的銳減，顯然已經成為房產人員跳槽的很重要因素。對此，王翀表示，今年營銷線的人員受到的影響是最大的，因為他們的收入跟業績相關，而其他崗位的收入今年還沒有明顯下降的跡象，不過加薪計劃可能會擱淺，年終獎會減少。而如果這種房地產僵局一直持續，那么接下來收入受到影響的就不僅僅是營銷人員，其他線上的收入也會減少，而一些不那么重要的崗位，甚至會大規模裁員，以達到節流的效果。

招商人員薪酬還在漲

那么，在這樣的慘淡行情下，還有哪類房地產人才是比較吃香的？

丁佐亮說，設計類專業技術人才一直是供不應求的，因為房產品需要不斷完善和創新，無論在什么樣的行情下，有賣點的樓盤總是比較受人關注的。

至于之前比較熱門的精裝修人才，丁佐亮分析說，精裝修人才這兩年需求比較大，因為大家都知道做精裝修可以提高利潤，但目前這種市場，豪宅市場受打擊最大，有些公司已經調整項目定位，毛坯交房了，所以需求相對減緩。

那么在這樣的行情下，有沒有薪酬水平還在漲的崗位?丁佐亮的回答是“招商”。他說，在住宅不景氣的情況下，開發商紛紛開始做商業，而杭州之前一直熱衷做住宅，這塊市場的人才非常稀缺，需求量大了，市場上工資水平會有明顯提升。比如，一個普通的招商崗位，原先最多也就10—15萬元的年薪，現在至少要15—20萬元。

沒有最低只有更低

杭州樓市進入“混戰”時代

剛剛召開的中央經濟工作會議，要求明年房地產調控不動搖，促進房價合理回歸。而這，也將成為杭州樓市明年的主基調：房價繼續向下。來自各方的信息和數據也支持這種觀點，杭州樓市抄底機會還遠沒有到來。

企業主購買力減弱

旺盛的浙江民營資本，曾經為杭州樓市注入了源源不斷的購買力。浙江人敢冒險、能吃苦，永不滿足，思想解放，敢為人先，所以鑄就了全國獨一無二的發達的民營經濟。他們對房子是商品的屬性認識得比較早，在缺少其他投資渠道的背景下，喜歡把錢投在樓市。正是由于他們的參與，才有了杭州樓市的繁榮。

但現在，情況似乎正在發生變化。

提到今年樓市的慘淡表現，大家會很順理成章地把它歸咎于限購、限貸等調控政策上。事實上，市場的購買力也已經悄悄發生了變化。之前擔綱了杭州樓市舉足輕重的購買力量，那些資金實力雄厚的中小企業的生存現狀，也不再像往年那么瀟灑。

由于存款準備金率不斷提高、實體經濟不景氣以及國際經濟環境的不樂觀等眾多因素，浙江今年不少中小企業經營困難，一些地方發生了少數中小企業關停和個別企業主出走事件。他們的困境，無疑也部分傳導到了杭州樓市。

據溫州中小企協會會長周德文介紹，溫州人投資房產，最喜歡兩個城市，一個是上海，還有一個就是杭州。他說，杭州的生態環境非常好，適合居住和養老，很多溫州人雖然帶著房產投資的目的，但買進了房子后，就舍不得拋掉了。有些樓盤甚至90%以上的客戶都是溫州人，在最高峰的時候，杭州樓市沉淀的溫州資本至少有200多億元。

今年年初以來，樓市遭遇史上最為嚴厲的調控政策。一向對市場反應比較靈敏的外地人，也紛紛選擇了“潛伏”。記者采訪的多家樓盤負責人也表示，目前活躍在市場上的主要是本地剛需客戶，而溫州這樣的外地人，則已經鮮見身影。周德文表示，這段時間，溫州資金目前因為實體經濟遭遇困境，有部分已經撤出以自救，畢竟實體好了，才有東山再起的機會。并且，今年溫州在杭州樓市新增資金量已經銳減。

“今年外地人的購房比例確實很少。相反，還有人因為受到高利貸沖擊，資金周轉不過來，求我們退房的。”杭州城東一位開發商這樣表示。

也就是說，以溫州、臺州等地為主的企業主購買力走衰，對杭州樓市而言無疑失去了一個超大的消費群。

庫存壓力前所未有

截至12月14日12時，杭州全市可售商品房總量達91253套，其中住宅64701套，主城區(不包含余杭、蕭山)住宅28882套，逼近3萬套大關(以上數據源自杭州透明售房網)。

28882套住宅，對杭州樓市意味著什么？記者翻閱歷史數據發現，在上一輪房產調控中，杭州主城區住宅庫存于2009年1月3日達到歷史高點，達到21438套。此后杭州樓市銷售迅速出現反彈，到了2010年4月庫存量降到了3670套的歷史低點。今年以來，杭州主城區住宅庫存量呈現快速攀升的勢頭，到了9月突破2萬套關口，此后每個月新增2000多套，這樣的增勢目前并沒有減緩跡象。

從表面數據來看，目前的28882套住宅庫存量相比上一個歷史高點的21438套，增量為7444套，還算不上是一個天量數字。但由于“限購”因素，目前杭州樓市的有效需求量大大減少，外地投資客也幾乎一夜之間集體撤場。庫存量增加的同時，需求卻減少了，一增一減足可讓銷售壓力增大數倍。11月，杭州住宅成交量僅2539套，還不到歷史高點的1/3。以目前的銷售速度，消化掉住宅庫存至少需要1年以上。

業內人士透露，杭州樓市事實上的庫存量比目前的數據還要多。2009年杭州樓市瘋漲，也就在這一年開發商拿地熱情高漲，杭州賣地收入達1200億元，居全國首位。熟悉房產開發周期的人都知道，2009年拿的地，其開發的樓盤現在差不多都要進入預售期，樓市開盤高峰已經到來。不過由于目前的市場不容樂觀，一些開發商無奈推遲開盤，一定程度上分流了部分房源。但是這部分房源，不可能一直不開，預期明年上半年杭州住宅庫存量還會持續激增。正如濱江集團董事長戚金興所說，如今的房地產行業還處在“深秋”，12月到明年的3月，房地產行業的冬天才會真正到來。

記者手記

底在哪里何言抄底？

最近不少人見面相互問候之后，總不忘問一句：你抄底了沒？

近期樓市中一些低價樓盤熱銷，讓人無意之間覺得，是不是市場開始反彈了？但事實上，目前談抄底還為時過早。一旦進入下降通道，房價沒有最低只有更低。如果我們擺正心態，把房子作為一種普通商品來看的話，就不會覺得這樣的結論有啥不對勁。

最近幾個熱點樓盤的價格，幾乎是一路走低。先是微利，然后是保本，最后是虧本，一個接著一個登場。這時我們才發現，成本價并不是房價的底線，通過幾年建立的價格體系，會在一夜之間化為烏有。價格沒有最低只有更低，當房產商已經高舉虧本銷售大旗的時候，任何價格都會有可能出現。這就是市場的力量，當然這種力量目前是借助了過多的政策威力才得以實現。

經過今年上半年一段時間的僵持之后，下半年杭州樓市的行情可以說是一瀉千里。一些資金緊張的開發商率先降價，開發商之間的“君子協議”早就被撕毀，一墻之隔的兩個樓盤甚至不顧及同行情面，為了爭奪客源而大“打”出手。而這其實就是市場競爭殘酷而又真實的一面。

現在加入“價格混戰”的開發商，其實有的資金并不緊張，為何要舉起大旗？這是他們對市場形勢的一種判斷。既然明年的市場不太會有機會，那么晚降不如早降，適當割點肉虧點本，熬過這個冬天再說，為后年大后年積蓄足夠的口糧。其實商人應該很明白這樣的道理，虧一時不可怕，可怕的是虧一世。與其消極等待政府救市，倒不如自己先走一步，另辟蹊徑。一些開發商正朝這個方向努力，客觀上促進房價合理回歸。或許幾年之后再回過頭來看房地產業的這段發展歷程，才明白什么叫大浪淘沙。

何時才是抄底的最佳時機？其實這個問題跟股市抄底如出一轍，這是一個高難度的技術活。最明銳的智者，也無法對未來進行準確預測，而只能針對當前的形勢作出符合實際的理性判斷。基于明年房產調控還將持續進行這樣一個大前提，再加上高居不下的庫存量和并不明朗的經濟前景，明年房價的主通道仍將會是下降。當然抄底之說只是針對整個市場而言，個盤出現最低價的時間點，有時并不與整個市場完全吻合。

記者吳彩萍 蔣敏華