鄞州法院公布一批業主拒繳物業費案件 業主均敗訴

房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業主拒繳物業費的理由———昨天，鄞州法院對外公布了受理的91起物業服務合同糾紛案件，大部分為物業公司追繳物業費的案件，除調解成功或物業公司撤訴外，其余案件均以業主敗訴告終。

開發商選物業不合規定？

并不一定要招投標

蔣女士是鄞州某小區的業主，近日，她因拖欠2008年至2014年的物業費被物業公司告上法庭。

庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區的開發商是以協議而非招投標的形式選聘的物業公司，該選聘行為違反了《物業管理條例》第二十四條“國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業”的規定，故物業服務合同應為無效。

同時她還對小區的物業服務表示不滿：“小區的衛生環境差，停在小區的車輛時常被刮擦，物業管理不善，服務不到位。”

法院經審理后認為，《物業管理條例》第二十四條的規定，并非強制性規定。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條有關合同無效情形的規定，開發商采取協議方式簽訂的物業管理合同并不當然無效。此外，被告提出物業公司服務存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業服務費的法定事由，故判決被告支付物業費及逾期付款違約金共計2萬余元。

物業未盡合同約定義務？

要提交有效的證據

杜先生自入住鄞州某小區以來一直按時繳納物業費，直至去年夏天，他的房屋因臺風天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認為損失是因為屋外的排水溝被雜物堵塞無法排水而造成的，并且認為該排水溝屬于房屋外部結構，清理工作應由物業公司負責。因此開始拒繳物業費。

“事發當天，我曾多次給物業公司打電話報修，但他們過了半個小時才來處理，導致雨水持續倒灌進屋，加重了我的財產損失。”鑒于上述原因，杜先生要求物業公司先處理他的財產損失問題，再談物業費的事情。

法院經審理后認為，被告作為小區業主，在享受物業服務的同時，理應按照合同約定履行按期繳納物業費的義務。被告以原告未盡物業服務合同約定的義務為由拒付物業費，但未提交有效證據證明原告的服務存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關于被告提出的損失，可憑有效證據另行向相關責任人主張權利。

法院一審判決被告支付物業服務費、日常維修資金及違約金共計3000余元。

業主告不贏物業公司嗎？

在合同中作好約定

房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業主拒付物業費的理由，但是這些理由其實很難成立。

浙江立甬律師事務所唐才宗律師表示，物業公司和業主的權利義務要以物業服務合同的約定為準。房屋漏水、小區綠化不足，通常是小區開發時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業服務公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業公司直接造成的，物業公司只是在過錯范圍內承擔責任。

當然，業主和物業公司可以在合同中對維修、養護、管理和維護事項作出約定，同時加強業主的考核權利，確定不同的物業費收取辦法，必要時業主大會可以根據物權法第七十六條解聘物業公司。