鄞州法院公布一批業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)案件 業(yè)主均敗訴

房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，這些矛盾糾紛不能成為業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由———昨天，鄞州法院對外公布了受理的91起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，大部分為物業(yè)公司追繳物業(yè)費(fèi)的案件，除調(diào)解成功或物業(yè)公司撤訴外，其余案件均以業(yè)主敗訴告終。

開發(fā)商選物業(yè)不合規(guī)定？

并不一定要招投標(biāo)

蔣女士是鄞州某小區(qū)的業(yè)主，近日，她因拖欠2008年至2014年的物業(yè)費(fèi)被物業(yè)公司告上法庭。

庭審中，被告蔣女士答辯稱，所在小區(qū)的開發(fā)商是以協(xié)議而非招投標(biāo)的形式選聘的物業(yè)公司，該選聘行為違反了《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”的規(guī)定，故物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為無效。

同時她還對小區(qū)的物業(yè)服務(wù)表示不滿：“小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境差，停在小區(qū)的車輛時常被刮擦，物業(yè)管理不善，服務(wù)不到位。”

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條的規(guī)定，并非強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條有關(guān)合同無效情形的規(guī)定，開發(fā)商采取協(xié)議方式簽訂的物業(yè)管理合同并不當(dāng)然無效。此外，被告提出物業(yè)公司服務(wù)存在瑕疵的抗辯理由并不能成為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法定事由，故判決被告支付物業(yè)費(fèi)及逾期付款違約金共計(jì)2萬余元。

物業(yè)未盡合同約定義務(wù)？

要提交有效的證據(jù)

杜先生自入住鄞州某小區(qū)以來一直按時繳納物業(yè)費(fèi)，直至去年夏天，他的房屋因臺風(fēng)天雨水倒灌造成了地板、墻面等處不同程度的損失。杜先生認(rèn)為損失是因?yàn)槲萃獾呐潘疁媳浑s物堵塞無法排水而造成的，并且認(rèn)為該排水溝屬于房屋外部結(jié)構(gòu)，清理工作應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)。因此開始拒繳物業(yè)費(fèi)。

“事發(fā)當(dāng)天，我曾多次給物業(yè)公司打電話報修，但他們過了半個小時才來處理，導(dǎo)致雨水持續(xù)倒灌進(jìn)屋，加重了我的財(cái)產(chǎn)損失。”鑒于上述原因，杜先生要求物業(yè)公司先處理他的財(cái)產(chǎn)損失問題，再談物業(yè)費(fèi)的事情。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，被告作為小區(qū)業(yè)主，在享受物業(yè)服務(wù)的同時，理應(yīng)按照合同約定履行按期繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。被告以原告未盡物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)為由拒付物業(yè)費(fèi)，但未提交有效證據(jù)證明原告的服務(wù)存在瑕疵，故對被告的答辯意見不予采納。關(guān)于被告提出的損失，可憑有效證據(jù)另行向相關(guān)責(zé)任人主張權(quán)利。

法院一審判決被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、日常維修資金及違約金共計(jì)3000余元。

業(yè)主告不贏物業(yè)公司嗎？

在合同中作好約定

房屋漏水、家中被盜、車輛被刮、綠化不足，是常見的業(yè)主拒付物業(yè)費(fèi)的理由，但是這些理由其實(shí)很難成立。

浙江立甬律師事務(wù)所唐才宗律師表示，物業(yè)公司和業(yè)主的權(quán)利義務(wù)要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為準(zhǔn)。房屋漏水、小區(qū)綠化不足，通常是小區(qū)開發(fā)時已確定、或者使用過程中形成的，并不是物業(yè)服務(wù)公司造成的。至于家中被盜、車輛被刮，通常也不是由物業(yè)公司直接造成的，物業(yè)公司只是在過錯范圍內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。

當(dāng)然，業(yè)主和物業(yè)公司可以在合同中對維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)事項(xiàng)作出約定，同時加強(qiáng)業(yè)主的考核權(quán)利，確定不同的物業(yè)費(fèi)收取辦法，必要時業(yè)主大會可以根據(jù)物權(quán)法第七十六條解聘物業(yè)公司。