房產(chǎn)“大鱷”搶食鄞州兩塊好地 創(chuàng)今年來(lái)最高總價(jià)

平日關(guān)心甬城樓市走向的人，昨天（28日）下午可能都在關(guān)注著鄞州舉行的那一場(chǎng)土地拍賣會(huì)——

不僅僅是因?yàn)樽?011年樓市限購(gòu)算起絕跡將近5年的開(kāi)發(fā)商激烈“搶地”的場(chǎng)面“重現(xiàn)江湖”，更在于這場(chǎng)土地拍賣會(huì)上最終的土地成交價(jià)格，可能會(huì)影響到接下來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

這場(chǎng)土地拍賣會(huì)拍賣的兩宗商品住宅用地，都稱得上是好地。

兩宗宅地，地處鄞州新城核心區(qū)的西南部，它們的北面是在建的號(hào)稱“浙江最大城市濕地公園”的鄞州公園二期，南面距剛開(kāi)業(yè)的環(huán)球城不遠(yuǎn)，東面是明州醫(yī)院、南部商務(wù)區(qū)，往西一點(diǎn)則是奉化江。

放眼全城，不管是自然景觀資源還是周邊的商業(yè)、商務(wù)配套，這兩塊宅地都屬上佳。它們的具體位置見(jiàn)下圖所示：

總共有6家大牌開(kāi)發(fā)商來(lái)?yè)屵@兩塊地，包括本土的雅戈?duì)栔脴I(yè)、江山萬(wàn)里置業(yè)，外來(lái)的萬(wàn)科、金地、碧桂園和美的。6條房產(chǎn)“大鱷”，血拼場(chǎng)面如何呢？

先來(lái)看下兩塊地的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)。

昨天首先開(kāi)拍的是b地塊。

按地塊規(guī)劃指標(biāo)，這塊地上未來(lái)可建一個(gè)約6.5萬(wàn)平方米的商品住宅小區(qū)。拍了23輪后，正在賣著鄞州公園二期北面“江山萬(wàn)里”這個(gè)樓盤的江山萬(wàn)里置業(yè)，擊退一眾小伙伴，以9040元/平方米的樓面地價(jià)、近5億元的總價(jià)，如愿拿下b地塊。相較出讓起始價(jià)，溢價(jià)近25%。

隨后開(kāi)拍的a地塊，面積更大，可建小區(qū)規(guī)模12余萬(wàn)平方米。6條“大鱷”輪番

叫價(jià)之下，經(jīng)57輪爭(zhēng)奪，金地最終勝出，成交樓面價(jià)8900元/平方米、總價(jià)則接近11億元，溢價(jià)率18.7%。

據(jù)國(guó)土部門土地成交資料，截至目前，在甬城今年所有成交的宅地中，金地拿下的a地塊，總價(jià)最高；而江山萬(wàn)里摘走的b地塊，則是單價(jià)第一。

雖然這兩塊宅地的拍賣場(chǎng)面看著有點(diǎn)激烈，但從最終成交地價(jià)看，不算太離譜。可以作為比較的是，與這兩地宅地隔鄞州公園二期相望的兩個(gè)在售樓盤“中央公園”和“江山萬(wàn)里”，當(dāng)年的拿地價(jià)大致也在同樣水平(見(jiàn)圖)，與2009年、2010年樓市火爆時(shí)候動(dòng)輒單價(jià)上萬(wàn)的拿地價(jià)還是有不少差距。

或許可以說(shuō)，開(kāi)發(fā)商們的心態(tài)，雖然樂(lè)觀了許多，但還是有點(diǎn)“一朝被蛇咬”的謹(jǐn)慎。

說(shuō)樂(lè)觀，是因?yàn)槭袌?chǎng)的表現(xiàn)。關(guān)注樓市走向的購(gòu)房者，應(yīng)該可以看到和感受到今年以來(lái)甬城樓市的上升勢(shì)頭。

在經(jīng)歷了近兩年來(lái)一波接著一波的樓市利好政策之后——從限購(gòu)取消、限貸松綁、營(yíng)業(yè)稅“5改2”、大學(xué)生購(gòu)房補(bǔ)貼、公積金貸款額度提高及“公轉(zhuǎn)商”到今年7月1日起施行的購(gòu)房契稅減半以及多次降息，兼之上半年股市“賺錢效應(yīng)”明顯，購(gòu)房者入市意愿不斷趨強(qiáng)，相應(yīng)地，甬城樓市成交量不斷走高、市六區(qū)商品住宅月成交套數(shù)屢創(chuàng)歷史新高，房?jī)r(jià)也順勢(shì)有所上揚(yáng)。

部分樓盤尤其是東部新城、三區(qū)老城中心、鄞州新城核心區(qū)內(nèi)的那些瞄準(zhǔn)改善型購(gòu)房者的一些中高端樓盤，年初至今的價(jià)格漲幅，普遍已經(jīng)達(dá)到10%—15%，高的超過(guò)20%：老一批房源單價(jià)1.7萬(wàn)、1.8萬(wàn)元，新一批房源卻開(kāi)到了2萬(wàn)元甚至2.2萬(wàn)元。

說(shuō)謹(jǐn)慎，則是前幾年開(kāi)發(fā)商的日子確實(shí)過(guò)得苦哈哈。在當(dāng)前甬城樓市“量?jī)r(jià)齊升”勢(shì)頭的背后，是開(kāi)發(fā)商“苦熬”的背影。

相當(dāng)多的樓盤——甬城樓市東西南北各個(gè)區(qū)域都有，從開(kāi)盤賣到交付，兩、三年間一直“貼地飛行”、成本價(jià)甚至虧本價(jià)在賣，最終手上還是有一堆房源沒(méi)找到買家。高新區(qū)有已經(jīng)快建好的樓盤，一套沒(méi)賣，最終整體賣給了一家大牌開(kāi)發(fā)商；洪塘有樓盤，大幅降價(jià)后的售價(jià)，幾乎比當(dāng)初的拿地價(jià)還低……期間開(kāi)發(fā)商資金的窘迫和心態(tài)的焦灼，請(qǐng)大家自行腦補(bǔ)！

就像股市從上半年的狂飆到下半年開(kāi)始后的連續(xù)兩波股災(zāi)，樓市的走勢(shì)，沒(méi)有哪家開(kāi)發(fā)商敢說(shuō)自己能夠完全看準(zhǔn)。至少目前，甬城購(gòu)房需求突然爆增的可能性很小，是業(yè)界普遍的一種判斷。所以，今天鄞州這兩種宅地的拍賣場(chǎng)面和最終的成交價(jià)格，在一定程度上可以視作開(kāi)發(fā)商們患得患失、謹(jǐn)慎樂(lè)觀的一種典型表現(xiàn)。

最后，我們來(lái)看看今天拍出的這兩塊宅地周邊二手房的價(jià)位。

如果參照周邊二手房的價(jià)格給未來(lái)的樓盤定價(jià)，那拿下這兩塊宅地的開(kāi)發(fā)商鐵定沒(méi)錢賺；但如參照公園對(duì)面“中央公園”、“江山萬(wàn)里”的在售價(jià)，則利潤(rùn)還是有點(diǎn)的。

可以肯定的一點(diǎn)是，從相對(duì)較低的容積率看，這兩塊宅地未來(lái)一定會(huì)定位為和“中央公園”、“江山萬(wàn)里”類似的中高端改善型樓盤。

(圖片來(lái)源于“樓道”微信公號(hào))