新樓盤報(bào)價(jià)低于周邊二手房 寧波樓市現(xiàn)"一二手倒掛"

去年上半年，伴隨著開發(fā)商“以價(jià)換量”而生的“一二手倒掛”———即新房售價(jià)較二手房便宜的現(xiàn)象，近日再現(xiàn)寧波樓市。記者走訪發(fā)現(xiàn)，在部分區(qū)域，近期新開樓盤推出的銷售均價(jià)，較周邊二手住宅掛牌價(jià)已經(jīng)明顯低了兩三千元一平方米。

新盤“平價(jià)”入市，顯然是眼下“一二手倒掛”重現(xiàn)寧波樓市最主要的原因。業(yè)界認(rèn)為，今年下半年里，隨著更多的新樓盤次第開出，“一二手倒掛”的現(xiàn)象或會(huì)在更多區(qū)域蔓延開來。

 現(xiàn)象

    仔細(xì)一算，買新房比買二手房劃算許多

租房而居的沈先生，一直在尋覓合適的二手房。不過，前段時(shí)間一個(gè)新盤的開盤，改變了他的購房意愿：“仔細(xì)算起來，買新房比買二手房劃算多了。”

沈先生此前所看的二手房，位于鄞東南區(qū)域，因?yàn)榻桓段礉M5年，有營業(yè)稅。“一套95平方米、白坯的二手房，加上營業(yè)稅，總價(jià)差不多150萬元。裝修花個(gè)20萬元，總價(jià)就是170萬元了。”沈先生算了一筆賬，“而旁邊新開的一個(gè)樓盤，精裝修的、不用繳營業(yè)稅，單價(jià)也才1.65萬元／平方米；也就是說，差不多大小的新房，總價(jià)只要155萬元左右———差不多能省下一輛車的錢了。”

選擇新房還是二手房，沈先生還在細(xì)細(xì)算賬，而在另一些區(qū)域，購房者一看新房的售價(jià)便不會(huì)考慮旁邊的二手房了。像在洪塘，最近新開的一樓盤，“透明售房網(wǎng)”顯示其銷售均價(jià)為9500余元／平方米；而同區(qū)域內(nèi)一些次新小區(qū)的二手住房掛牌價(jià)，多在1.2萬元／平方米、1.3萬元／平方米———這還是不計(jì)營業(yè)稅的價(jià)格。

類似的“一二手倒掛”現(xiàn)象，在城西、鎮(zhèn)海新城等樓市邊郊區(qū)域也存在———甚至存在于同一個(gè)樓盤當(dāng)中。“我們這里一個(gè)樓盤，一期房源已經(jīng)交付，二期房源則還是期房、正在賣。”本地一大型房產(chǎn)中介設(shè)在城西的一門店店長告訴記者，“當(dāng)初一期賣1.5萬元一平方米，現(xiàn)在的二期只賣1.2萬元一平方米，你說一期二手房的房東該掛什么價(jià)？”

 探因

    開發(fā)商急欲平價(jià)快銷，二手房房東卻仍淡定

自5月份以來，市區(qū)入市新盤眾多。市房產(chǎn)交易中心“透明售房網(wǎng)”信息顯示，近兩個(gè)半月時(shí)間，市六區(qū)新領(lǐng)取預(yù)售許可證的商品住宅樓盤數(shù)多達(dá)14個(gè)；而此前3個(gè)月，市區(qū)領(lǐng)證新盤總數(shù)不過4個(gè)。

在調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)、購房需求仍然相對(duì)有限的情況之下，新房供應(yīng)量在短時(shí)間內(nèi)的大增，令開發(fā)商不敢怠慢，“平價(jià)快銷”成為近期新開樓盤普遍的一個(gè)定價(jià)策略。

同時(shí)，受新盤平價(jià)入市影響，一些在售老盤，則紛紛降價(jià)促銷“清盤”。“我們這邊一個(gè)小區(qū)，房東當(dāng)初一百六七十萬元買來的房子，現(xiàn)在掛到一百二三十萬元還無人問津，因?yàn)殚_發(fā)商前段時(shí)間在處理的不用繳營業(yè)稅的同小區(qū)尾房，也只要這點(diǎn)總價(jià)。”洪塘一房產(chǎn)中介門店店長說。

“相比于開發(fā)商，同樣是賣家的二手房房東，‘立場(chǎng)’卻要堅(jiān)定得多———除非急著用錢，不然總是要賺到錢才會(huì)賣。”本地一大型房產(chǎn)中介公司二手房業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人說。而在邊郊區(qū)域的二手住房，多為近些年新開發(fā)且在樓市火熱、房價(jià)處于高位時(shí)銷售的次新房，經(jīng)過啟幕于2010年4月、已經(jīng)歷時(shí)3年多的本輪樓市調(diào)控，它們所在區(qū)域的房價(jià)幾乎沒有不下跌的，“房東能按原價(jià)出手、虧點(diǎn)貸款利息已經(jīng)很不錯(cuò)了，更別說賺錢了。”

  展望

    “一二手倒掛”現(xiàn)象或擴(kuò)散到更多區(qū)域

“目前‘一二手倒掛’現(xiàn)象比較明顯的基本上是邊郊區(qū)域。下一步，不排除老城區(qū)內(nèi)的中高端住宅市場(chǎng)，也出現(xiàn)這種現(xiàn)象。”有房產(chǎn)中介人士判斷說。

據(jù)預(yù)測(cè)，下半年甬城樓市的新開樓盤量，較上半年還會(huì)大幅增加。這其中，有不少是在近兩年樓市成交低迷、地價(jià)回落時(shí)拿的老城區(qū)內(nèi)的宅地———比如江東老城區(qū)、江北日湖等區(qū)域。“如果低價(jià)拿地的開發(fā)商心態(tài)謹(jǐn)慎一點(diǎn)，不追求過高的利潤，就其拿地成本來測(cè)算，屆時(shí)開出的房源售價(jià)比周邊二手住宅掛牌價(jià)低的可能，完全存在。”本地一家房產(chǎn)公司的營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

像江東有宅地成交樓面價(jià)不到9000元／平方米，其上新建的樓盤售價(jià)達(dá)到2萬元/平方米左右，開發(fā)商一般就不太會(huì)虧本了。而該宅地馬路對(duì)面的次新二手住宅，目前在中介市場(chǎng)上的掛牌價(jià)低則2.3萬元／平方米、高則已經(jīng)超過3萬元／平方米。

據(jù)房產(chǎn)中介人士反映，經(jīng)過3月份那波“趕末班車潮”后，當(dāng)前二手住宅的購買主力人群，已經(jīng)轉(zhuǎn)為改善型購房者。“如果中高端住宅市場(chǎng)也出現(xiàn)‘一二手倒掛’現(xiàn)象，我們的生意恐怕就更難做了。”一房產(chǎn)中介公司的老總言語間頗為擔(dān)憂。據(jù)市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，市區(qū)二手住宅成交量已經(jīng)連跌3個(gè)月，從3月份的8300套，幾乎逐月“腰斬”至上月的1645套，降幅則已逾80%。

對(duì)于購房者而言，“一二手倒掛”、各大地產(chǎn)板塊房價(jià)趨亂，顯然不是壞事。不過，盡管在房價(jià)方面的選擇余地大了，但何時(shí)出手最適宜卻更為糾結(jié)了。