限購實(shí)施一年 甬城樓市成交減半

這一年里，甬城樓市的變化有目共睹。購房者買房，再不用托關(guān)系或者漏夜排隊了。眾所關(guān)心的房價，也已經(jīng)“轉(zhuǎn)頭向下”，且跌幅逐月擴(kuò)大。不少商品住房和二手住房的售價，已經(jīng)和２０１０年底持平甚至更低。

如果說，一年以前的甬城樓市，確實(shí)有些“發(fā)燒”，那么去年２月２０日之后的甬城樓市，則是“虛火”漸退，已漸漸走上了理性回歸之路。

現(xiàn)象

樓盤：

從月售近百套到只賣掉一套

房產(chǎn)中介：

售房提成從每個月上萬元到零

位于寧波國家高新區(qū)的一商品住宅樓盤，其開盤時間是２０１０年底。該樓盤開盤首月取得了相當(dāng)不錯的業(yè)績———據(jù)透明售房網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)，２０１０年１２月，其購房合同完成備案的房源多達(dá)９９套。

因為賣得太好，有知情人士透露，這個樓盤當(dāng)時還有意做了“銷控”，把一部分房源“捂”到了２０１１年春節(jié)后再賣。但就在２０１１年春節(jié)臨近之時，２０１１年１月２６日，“國八條”出臺；春節(jié)一過，２０１１年２月２０日，甬版“國八條”也祭出，新“限購令”正式實(shí)行。隨后，該樓盤的銷售業(yè)績就一落千丈。

透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)測結(jié)果顯示，２０１１年３月即新“限購令”施行后的第一個月，這個樓盤的備案房源套數(shù)只有可憐的１套！

隨著“限購”影響的越來越明顯，該樓盤于２０１１年夏天，主動調(diào)價以求拉動成交。透明售房網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，該樓盤開盤之初，房源備案均價約１．８５萬元/平方米；而到了２０１１年６月份，其備案房源的均價已經(jīng)只有約１．４５萬元/平方米。

房產(chǎn)中介：

售房提成從每個月上萬元到零

老王是本地一家知名房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員，在二手房市場上摸爬滾打了“將近10年了”。“這是我經(jīng)歷過的生意最差的一個年份了。”說起剛過去的這一年，老王這樣感嘆。

２００９年甬城樓市火得發(fā)燙，老王那時幾乎每天晚上都要陪客戶去看房———經(jīng)常是晚上9點(diǎn)多還在外面跑。２０１０年，樓市調(diào)控政策一波接一波，老王的生意雖然“壞一段時間又好一段時間”，但總體還不算太差。

但過完２０１１年春節(jié)，老王發(fā)現(xiàn)市場明顯起變化了。“這一年里經(jīng)常是一個月都賣不出一套房，連看房電話都接不到幾個，閑得人心里發(fā)慌。”老王說，原先的那些“炒房客”，一下子不知道躲到哪里去了。

真正來買房的人，則砍起價來一個比一個狠。“在房東掛牌價基礎(chǔ)上砍下５萬元、１０萬元，那是最起碼的，要是房東接受不了，人家房子都不樂意去看。而放在市場火爆的２００９年，看房的在看完房、談完價、付好定金后跳上公交車回家前，房東沒有打電話來說要漲價３萬元５萬元的，已經(jīng)算不錯了。”

市場的變化，直接影響到了老王的收入：“２００９年、２０１０年平均下來，每個月能賣掉五六套二手房吧；賣房的提成，每個月1萬多元差不多是有的。而自限購政策出臺以來，我這里就沒賣掉過幾套房，主要靠租賃生意撐著———好幾個月業(yè)績都是‘鴨蛋’，一分錢賣房提成都沒有。”

購房者：

等了一年，省下２０萬元

2月19日，在２１世紀(jì)不動產(chǎn)寧波區(qū)域一家門店內(nèi)碰到陳阿姨時，她正準(zhǔn)備簽購房合同。聊起來，陳阿姨說：“買房子已經(jīng)等了整整一年了———幸虧一直等著，不然２０萬元就省不下來了。”

陳阿姨和老公，在二號橋批發(fā)市場做小買賣，因此夫妻倆一直想在周邊買套房子。２０１０年底，夫妻倆看中了二號橋附近櫻花小區(qū)內(nèi)的一套二手房，房源面積在１００平方米左右，單價大約在１．６萬元/平方米。然而，由于夫妻倆對該房屋質(zhì)量有點(diǎn)疑慮，同時房源價格又高出了夫婦倆的心理價位，因此一直遲遲未決，想要再看看有沒有更合適的房源。

這一猶豫，就到了２０１１年初，新版“限購令”很快就出臺了。“去年年初的時候，看政策那么緊，就想說不定房價會下來一點(diǎn)，所以索性就再等等，暫時先不買。”陳阿姨說。這一等，等了足足一年，結(jié)果如陳阿姨所料，房價還真的下來了。

“今年過年前，還是在櫻花小區(qū)，我又看了一套二手房，面積大約９５平方米，價格１．４萬元/平方米多一點(diǎn)———這一年等下來，可以少付２０來萬元錢呢！”陳阿姨頗有點(diǎn)得意。

盤點(diǎn)

“限購”一年間

甬城樓市成交遭“腰斬”

房價跌回2010年

新版“限購令”施行一年，輔以銀行的“限貸”和房產(chǎn)交易稅費(fèi)的相對提高，甬城樓市再不復(fù)前兩年“一房難求”、房價飆漲的非理性之狀。

結(jié)合房管部門透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)以及中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，從２０１１年２月份至２０１２年１月份，市六區(qū)銷售商品住宅１００００余套，成交二手住宅約８８００套；而同樣的統(tǒng)計周期內(nèi)，即２０１０年２月至２０１１年１月和２００９年２月至２０１０年１月，據(jù)市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)資料，市六區(qū)銷售商品住宅套數(shù)分別是１７４５０套、３２３３４套，成交二手住房分別是２０２８５套、４２４２２套。

也就是說，“限購”一年間，甬城樓市內(nèi)住宅總成交量遭“腰斬”，同比降幅高達(dá)約５０％。

樓市成交不佳，可售房源自然也大增。統(tǒng)計顯示，目前，市六區(qū)商品住宅的可售房源套數(shù)已經(jīng)超過２．５萬套，創(chuàng)有統(tǒng)計以來的新高。

在促進(jìn)房價合理回歸方面，新版“限購令”收效同樣甚為明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，在新版“限購令”出臺的當(dāng)月即２０１１年２月，寧波新建商品住宅的銷售價格同比漲幅還高達(dá)４．３％，但此后漲幅逐月回落。至２０１１年１０月，新建商品住宅銷售價格首次出現(xiàn)同比下跌———這也意味著，此時寧波新建商品住宅的房價水平已經(jīng)低于２０１０年同期。２０１１年最后3個月，寧波新建商品住宅的房價，不管同比還是環(huán)比，都一直在跌且跌幅逐步擴(kuò)大，并在２０１１年底跌幅首次超過１％。

這一年里，因為銷售遇阻、資金鏈日趨緊張，開發(fā)商普遍選擇對旗下在售樓盤進(jìn)行降價促銷。如鎮(zhèn)海新城內(nèi)有樓盤的聯(lián)排別墅房源總價，先是比“限購”前降了５０萬元、后又再降了７０萬元。奉行“低價入市”策略而開盤的樓盤，更是比比皆是。如鄞州新城區(qū)內(nèi)有原先準(zhǔn)備均價３．５萬元/平方米開售的樓盤，最終成交均價只達(dá)到２．５萬元/平方米左右。

相比較而言，因為二手房房東各自的資金狀況、心態(tài)狀況差異大，“限購”一年間，甬城二手住宅的整體掛牌價格水平跌幅，要小于商品住宅。但最終成交的二手住宅，其實(shí)際成交價較“限購”前普遍要低１０％以上。由于一、二手房“價格到掛”以及肯降價出手的房東少，這一年里甬城房產(chǎn)中介日子難過，減薪、裁員、關(guān)店的中介不在少數(shù)。有本地大型房產(chǎn)中介，今年春節(jié)之前就關(guān)掉旗下十幾家門店。

最新動向

房貸露“松綁”跡象

“限購”滿一年之際，最受關(guān)注的樓市動向，當(dāng)屬銀行房貸政策的似有松動。

２０１１年１月２６日新“國八條”出臺之后，隨著“限貸”政策升級，加之信貸額度趨緊，甬上各大商業(yè)銀行普遍開始收緊首套房貸。首套房貸利率的優(yōu)惠折扣，漸次從７折降至８．５折以上，后來則一度以基準(zhǔn)利率為主，部分還上浮至１０％，甚至１５％以上。一些股份制銀行還曾由于額度原因明確表示暫不受理首套房貸申請。

但開年之后，尤其是在本月初召開的中國人民銀行金融市場工作座談會上，央行提出將加大對保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度并提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”以來，我市建行、中行、農(nóng)行等銀行已重新亮起了首套房利率優(yōu)惠“綠燈”。部分銀行，甚至已悄悄將“既認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)降至僅“認(rèn)貸”一項。

“對于購買首套房的剛需客戶，只要銀行信貸額度充裕，我們目前可以給予最高９折的利率優(yōu)惠，如果采用組合方式貸款，其商業(yè)貸款部分可享受８．５折優(yōu)惠。而對于改善型購房者，如果其在銀行還沒有貸款記錄，不管其當(dāng)前有無住房，首次貸款即可認(rèn)定其為首套房客戶，享受3成首付和利率優(yōu)惠。”一家國有銀行信貸員向記者直言。還有銀行向記者表示，即便是已有貸款記錄的客戶，只要之前其以純公積金貸款方式貸款買房，若其貸款已全額還清，并已將所購住房出售，再次購房亦可給予首套房客戶待遇。

按照銀行這樣的操作方式，滿足條件的購房者，不但首付比例可從原來的6成降低到3成，貸款成本也可大幅降低。

據(jù)一些開發(fā)商、房產(chǎn)中介反映，受銀行房貸政策松動的影響，兼之“限購”一年來房價的有所下調(diào)，年后看房的人明顯比年前多了起來。“年前一個月，基本沒有來店里看房的人，電話也接不了幾個。而這段時間，每天都能接到四五個看房電話。”百丈路上一家房產(chǎn)中介門店經(jīng)理這樣說。

但房產(chǎn)界人士普遍不認(rèn)為今年樓市會明顯回暖。“從近期中央表態(tài)以及蕪湖樓市救市政策被叫停等消息看，樓市‘限購’政策今年要取消的，可能性幾乎沒有。而現(xiàn)在，市區(qū)商品住宅的庫存量，按近3年平均成交水平算，也足夠開發(fā)商賣3年左右的了。”本地一家房產(chǎn)代理公司總經(jīng)理分析認(rèn)為，在“限購”和高庫存的雙重因素影響下，甬城樓市的成交水平想有大幅度的提升，“難度很大”。

此外，考慮到住建部表態(tài)今年６月底前全國主要城市住房個人信息要聯(lián)網(wǎng)，今后樓市調(diào)控的精準(zhǔn)度應(yīng)該會更高。同時，寧波此前大力建設(shè)的公租房等保障性住房，將于今年年底起陸續(xù)批量供應(yīng)市場，其對樓市內(nèi)購房需求的分流以及對房價的平抑作用，也會逐步顯現(xiàn)。甬城樓市的理性回歸之路，或?qū)⒊掷m(xù)。

新聞鏈接

寧波住房“限購令”具體內(nèi)容

２０１１年２月２０日，寧波發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》規(guī)定，對于這3類居民家庭———在本市已擁有２套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供自購房之日起算的前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上個稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停其在本市購房；違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)登記。

而對于兩類家庭———在本市已有１套住房的本市戶籍居民家庭、能提供自購房之日起算的前２年內(nèi)在本市累計繳納１年以上個人所得稅證明或社會保險證明且在本市無房的非本市戶籍居民家庭，暫定限購１套住房。

記者 程旭輝 朱一丹 崔凌琳

實(shí)習(xí)生 王凱藝