甬新樓盤低價入市老樓盤打折優惠

調控，可以說是2011年樓市的關鍵詞。在房產調控的大環境下，寧波房價究竟發生了哪些主要變化？還將發生怎樣的變化？對此，記者在寧波房地產市場進行了一番調查采訪。

新盤亮相普遍低價入市

老盤續推房源多采取打折優惠

進入年末，寧波多個樓盤都調低價格開盤，以價換量，“打折促銷”成為樓市主旋律。

據中國指數研究院發布的11月報告，寧波住宅價格環比下跌2.25%，環比跌幅屬全國百城之首。寧波樓市成交量依舊處于底位，11月底，市六區可售商品住宅庫存套數接近2.5萬套，再創歷史新高。

開發商從最初的“三重禮”、“五重禮”等令人頗費腦筋、還得琢磨是真優惠還是假優惠的初級行銷手段，過渡到萬科城干脆以低于業內預期價三四千元 入市，更有“青蘋果”打出了“血拼”、“跳樓”等樓市罕見的促銷廣告。“領秀熙城”更狠，“無理由退定”計劃承諾，只要客戶成功下定，即可享受無須任何理 由就能退房退定金的權利……

五花八門的促銷表象，意味著寧波房價在“血拼”后已經“跳樓”？

相對于開發商以前的期望值來說，絕大部分新推樓盤，其實際成交價確實比預定價格普遍下降了10%~30%。

寧波萬科總經理助理繆川告訴記者，業內曾預計萬科城開盤價格平均為每平方米1.5萬元，但推出時成交均價卻在1.1萬元左右。繆川特別強調，他們只是按照市場實際情況，以及企業自身發展需要作出的銷售決策。

同樣，近期開盤的蘇園，既有地理位置優勢，又有“學區房”概念，還有雅戈爾置業的品牌支撐，被業內人士譽為“在戶型和套型設計上堪稱完美”的名盤。在2個月前內部討論時，開盤價大都認為應在每平方米2.1萬元～2.2萬元，而開盤均價則在1.85萬元左右。

說白了，這幾個月推出的房源，如果沒有調控政策的作用，售價起碼要貴20%～30%。

最痛苦的是那些既想降價又不能明降的房產商。

高新區有一個樓盤，4月開盤，場面火爆，此后開發商玩了一把“低開高走”的老套路，將均價上調1000多元，誰知緊跟的幾條調控政策一疊加，房 子賣不動了。一星期前，記者到售樓處探訪，真正應了“門庭冷落車馬稀”這句話，黑燈瞎火的售樓大廳，坐著幾個滿臉落寞的售樓小姐。她們說，該盤自從上調均 價后，好幾個月的銷量吃了“鴨蛋”。東南商報8月舉辦房展會，老板試著以低于首輪開盤價的房源搞了個促銷活動，幾天就去化了20多套房子，但老業主紛紛要 退房，沒辦法，降價促銷的熱情被澆滅了，老板只能籌劃先將套型小的公寓房，兩套改成一套賣。

記者在多個樓盤探訪發現，寧波新開樓盤價格上漲勢頭已被封死，價格實際上已比開發商預期價位下跌10%～30%，老盤續推房源打折優惠已成普遍態勢，房價回歸到半年前甚至一年前的開盤售價。部分樓盤特別是公寓樓，其優惠幅度最大，下跌態勢更加明顯。

什么樣的價格才算合理

“房產只漲不跌”的理論需拋棄

調控的前期基調是遏制房產價格過快上漲，后期的基調是使房產價格合理回歸。對此，一家房產公司總經理有點“想不明白”：“什么樣的價格才叫合理？房價回歸到一年前、兩年前，還是10年前，才叫調控到位呀？”

眼下，開發商必須拋棄“暴富”心態和“房產只漲不跌”的理論。抱著一顆“有賺有虧”的平常心，就能理解“合理回歸”的良苦用心了。

以國際標準的房價收入比、房價租金比等指標作參考，加上中國城鎮化進程特快，人口紅利特誘人，國人置業理念偏特殊等溢價系數，再加上各地土地成本的剛性支撐，去謀求行業平均5%～10%的利潤率，也許就能找到“合理回歸”的價格區間了。

一位資深媒體人士告訴記者：“這種合理回歸的本質并不是具體回歸到什么年代的房價，而是回歸到剔除投機和投資需求，使房屋真正凸現其居住屬性所裸現出來的實際供求關系并形成的成交價格。部分人對‘限購限貸’的不理解，則是被政策“深套”后的本位反應。”

近期，有位朋友也想購房，他屬于剛需購房者。他開始錯以為限購就是“限制買房子”，所以也有了“一劍封喉，一夜入冬”的認同。但了解有關政策 后，他才發現限購政策的真正指向，“國家限制的是已擁有兩套住房后再想購房的投資、投機型需求，現在將樓市低迷的責任歸咎于限購政策，實在有點說不過 去。”

這位朋友的判斷不見得一定正確，但市民手頭擁有兩套以上房子的人還真不少。完全說他們是投機、投資也許有點過分，但起碼是在為子孫輩進行超前消 費。這種混合著投資、投機、超前置業的房地產市場，在“賺錢效應”、“保值心理”的雙重夾擊下，不打破正常的供求平衡才叫怪呢！

在投機、投資需求的大潮退去后，裸泳的“剛需”并不像前兩年想像的那么多了。房價該怎么合理回歸也就不言自明了。

還有一些開發商對“合理回歸”不屑一顧，堅稱客戶普遍抱有“買漲不買跌”的心理。事實果真如此？

維科上院理性開盤，634套房子現在賣得僅剩六七十套；青林灣開盤已去化三分之一；萬科城以高性價比獲得市場認同，首批推出房源498套即去化350多套；“青蘋果”開盤不到一個月，440多套已經認購成功……“裸泳”的“剛需”終于找到了自己的方向。

房產調控明年趨于明朗

后期應有對沖反彈的政策出臺

11月26日，榮安地產將名震地產江湖的任志強請到寧波來“指點江山”。

這位剛在一次論壇上被住建部官員當面痛斥“就是敢說，但基本都是亂說，吃了肉還罵娘”的地產大佬，退休后依然本性難改，到寧波后即發話：“房產 調控最抗不住的是政府，不是開發商，政府的土地收入大概要占地方財政的50%。”類似的話，他在不同的場合曾有多次表達，成為一些房產商敢當“房堅挺”的 重要支柱。

“任志強的言論，看似為房產商維權，實則敗壞的是房產界整體形象，幫的很多都是倒忙。”一位寧波地產界資深老總如是評價。他說，一些房產商其實也理解中央的調控政策，他們之所以選擇做“房堅挺”，部分源于怕重蹈當年覆轍。

2008年，一家房產公司在全市扛起降價大旗，但房價在半年后報復性反彈了。這家公司扛起的降價大旗自然也轟然倒下。有鑒于此，很多房產商在國家重啟調控開關時，抱著“歷史總會驚人相似”的心態，意圖死扛。

當然，不是所有開發商都會這么考慮。擁有地鐵一號線輻射優勢的“羅曼風情”開盤日，正是房產調控風聲日緊時。這家開發商對地產利潤要求并不高， 所以售價也定得低。當銷售過半時，反而追加了一條優惠政策——業主再付2萬元，即可獲得車位一個。沒花多長時間，760多套房子去化75%。

在寧波地產界堪稱營銷高手的迪賽房產總經理沙勇，這次也在樓市冬天放了把火。他將與人合力打造的“青蘋果”剝去精裝后，以每套起價28萬元，每 平方米起價7000元的價格一下推向了市場。沙勇表示，現在市道下，開發商根本不可能硬挺房價，“現金為王，落袋為安”是上策。但他也表示，“青蘋果”之 所以能低價入市，源于拿地較早。“2009年以后拿地的開發商，現在如果降價入市搶客戶，要么以成本價裸奔，要么就虧本甩賣。”

沙勇說得也許有點夸張，但也確實向購房者傳遞了一個信息：土地及開發成本的提高，客觀上限制了房價的下跌空間。因此，確屬“剛需”或“改善”型 的消費者，沒必要死等房價跌到谷底。有位業內人士打了個比方，他笑稱：“大家都知道汽車年年出新款，年年在降價，如果年年等，那就一輩子都無須買車了。”

現在，業內外比較一致的意見是，房地產調控政策2012年下半年一般會趨于明朗。但這種明朗絕對不是2008年調控失靈后報復性反彈的重演，而是國家在建立了能夠對沖報復性反彈的長效機制后，適度放松調控政策的軟著落。

黎明前的黑暗不會很短。

當東方發白，躍出海平面的太陽也不可能一躍沖天……（記者 唐惠明 徐盈）