全球炒房的中國(guó)客：萬科美國(guó)項(xiàng)目中國(guó)買家占4成

文|本刊記者 孟德陽 出自《英才》雜志2013年5月刊

“國(guó)五條”仍撲不滅國(guó)人自古以來的購房置業(yè)情結(jié)。隨著國(guó)內(nèi)限購政策越來越緊、海外置業(yè)門檻卻越來越低，“出海置業(yè)”的大潮再現(xiàn)漲勢(shì)。實(shí)際上，從2008年金融危機(jī)之后，已有不少投資者開始抄底海外樓市。

國(guó)內(nèi)有實(shí)力的開發(fā)商當(dāng)然也不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)機(jī)會(huì)。去年銷售排行榜上的老大、老二——萬科(000002.SZ)和綠地集團(tuán)在海外都已有新項(xiàng)目落地。

而此前，據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》消息，萬科將投資約1.4億元用于收購新加坡一個(gè)項(xiàng)目30%的股權(quán)。萬科董事長(zhǎng)王石表示，金融危機(jī)之后是赴美國(guó)投資的好機(jī)會(huì)，萬科在美國(guó)的新項(xiàng)目不愁銷路，來自中國(guó)的買家就占了40%。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良在接受《英才》記者采訪時(shí)也表示，“國(guó)內(nèi)的項(xiàng)目要做，國(guó)外的項(xiàng)目也要做。”

房地產(chǎn)開發(fā)商的“雙線”作戰(zhàn)似乎暗示著，一個(gè)階層的城鎮(zhèn)化方興未艾，另一個(gè)階層的投資者們卻開始用腳投票。

個(gè)人全球化配置資產(chǎn)

北京2013春季房展會(huì)上，海外房產(chǎn)項(xiàng)目占了接近一半。3D Financials(以下簡(jiǎn)稱3D公司)是一家位于美國(guó)底特律的房地產(chǎn)咨詢公司，其展臺(tái)前擠滿了人。這家公司的房產(chǎn)顧問張鋼說自己1988年去的美國(guó)，現(xiàn)在的工作就是向國(guó)人推銷手中的房源。

不得不承認(rèn)，液晶電視上顯示的房產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)吸引人，位于底特律市的一棟100多平米的三居室，報(bào)價(jià)僅7500美元(約合人民幣4.7萬元)——在北京，這些錢恐怕僅夠在東三環(huán)買一個(gè)平米。

當(dāng)然，這并不是它的全部成本，由于需要交納房產(chǎn)稅，業(yè)主在買下后每年需交納2000多美元的稅金，同時(shí)需要支付將近15000美元的裝修款，這些已經(jīng)超過購房款的2倍還多。

現(xiàn)場(chǎng)咨詢的人更關(guān)心的是用來投資房子的收益率如何。在海外項(xiàng)目展區(qū)，不只是3D公司的項(xiàng)目，大多數(shù)參展公司都宣稱年投資回報(bào)能達(dá)到10%以上。”

3D公司展臺(tái)前的宣傳標(biāo)語上寫道：“每年回報(bào)率10%—13%，每棟房子月租金在650美元—750美元之間。”

底特律在告別了當(dāng)年汽車城的輝煌之后，眼下的人口只有70萬，這只相當(dāng)于中國(guó)一個(gè)縣城的人口數(shù)目。張鋼告訴《英才》記者，中國(guó)投資者在底特律買了房子之后，最好不要自住，3D公司會(huì)負(fù)責(zé)把客戶的房子向外出租。底特律的窮人很多，因此選擇租房的人數(shù)達(dá)30萬，這為租金來源提供了保障。

從3D公司提供的資料上看，大部分房產(chǎn)的房齡在60年上下，這些房子基本上都是從銀行的止贖房中挑選而來，幾乎沒有從業(yè)主手中轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。

不過，在另外一家涉及荷蘭的海外房產(chǎn)咨詢公司，談及投資回報(bào)率時(shí)，一位工作人員卻反問記者：“10%的回報(bào)率你信么？”

除了回報(bào)率，城市發(fā)展也是一個(gè)問題。哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家愛德華·格萊澤在《城市的勝利》一書中特別提到了底特律，他認(rèn)為“在過去的50年里，擁有大量小型企業(yè)地區(qū)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于由大型企業(yè)主導(dǎo)的地區(qū)；技能水平較高的城市遠(yuǎn)比文化水平較低的地區(qū)更加成功。而底特律只有11%的成年人擁有大學(xué)文憑。”

“底特律并不是城市化的問題，而是一個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題。”經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織中國(guó)組主任理查德·赫德這樣告訴《英才》記者。

中國(guó)正處在高速城鎮(zhèn)化的階段，絕大多數(shù)投資者并沒有經(jīng)歷過城市的衰敗和房?jī)r(jià)的暴跌。在后工業(yè)化時(shí)代，以底特律為代表，在海外看似便宜的房子的投資價(jià)值尚存疑問。但有專家指出，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全球化配置資產(chǎn)將是投資者的必然選擇。

開發(fā)商出海

投資需求外溢，開發(fā)商緊跟其后，盯上的不只是投資需求。

3D公司的斜對(duì)面便是綠地集團(tuán)的展位，“世界500強(qiáng)公司”幾個(gè)大字格外顯眼。畢竟在國(guó)內(nèi)，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)成為財(cái)富世界500強(qiáng)的，綠地集團(tuán)還是頭一家。

去年，綠地在韓國(guó)濟(jì)州島投資了9億美元，開發(fā)健康醫(yī)療城項(xiàng)目。濟(jì)州島作為旅游熱門地區(qū)，綠地集團(tuán)此項(xiàng)目的主要需求仍來自國(guó)內(nèi)。

“我們現(xiàn)在做的所有市場(chǎng)都是中國(guó)人市場(chǎng)的延伸。”張玉良對(duì)《英才》記者表示，他將國(guó)人海外購房需求總結(jié)為三個(gè)方面：投資移民、海外留學(xué)和旅游度假。“我國(guó)每年的海外旅游人次高達(dá)1億，再過幾年，能達(dá)到2億人次，這自然會(huì)產(chǎn)生很多在海外置業(yè)的需求。”

今年3月，綠地集團(tuán)在澳大利亞又有新進(jìn)展，從加拿大Brookfield基金手中收購了悉尼核心商區(qū)的一棟公寓樓，項(xiàng)目總投資約為4.8億澳元(約合人民幣31.2億元)。張玉良有意將其改造為悉尼最高的建筑，改造后樓高可達(dá)240米。“如果政府通過這個(gè)方案，這將是悉尼最高的建筑，最高的部分可以看到海景。”

在國(guó)內(nèi)，悉尼作為澳大利亞最知名的城市，常常被國(guó)人誤當(dāng)作首都，這里豐富的教育資源和優(yōu)越的生活環(huán)境吸引了大量中國(guó)移民和留學(xué)生。開發(fā)商選擇這樣的城市作為投資目的地，往往意味著較低的風(fēng)險(xiǎn)。

高富諾集團(tuán)(Grosvenor)是英國(guó)最大的房地產(chǎn)公司之一，其董事長(zhǎng)萊斯利·諾克斯向《英才》記者描述了中國(guó)投資者的類似特點(diǎn)：“前去英國(guó)投資(房地產(chǎn))的中國(guó)投資者的首選總是倫敦。而之后隨著信心和了解程度的加深，才會(huì)考慮像愛丁堡這樣的二線城市。”

事實(shí)上，海外投資者在中國(guó)的投資，同樣也集中在北京、上海等一線城市。

除了選擇自己熟知的城市之外，赴海外投資的房地產(chǎn)公司往往會(huì)選擇一個(gè)當(dāng)?shù)氐暮献骰锇椤Ｕ缛f科與鐵獅門合作一樣，高富諾集團(tuán)在進(jìn)入中國(guó)時(shí)選擇與嘉實(shí)基金合作，諾克斯正是看中了嘉實(shí)基金對(duì)中國(guó)市場(chǎng)十分了解。

可以預(yù)見的是，短時(shí)間內(nèi)國(guó)內(nèi)開發(fā)商在海外投資的收益并不會(huì)占很大比重，據(jù)張玉良介紹，綠地集團(tuán)今年在海外的收入預(yù)計(jì)可達(dá)20億元，這只占整個(gè)集團(tuán)銷售額的5%。

王石也表示，海外市場(chǎng)比重最多只占萬科總量的20%，萬科的“業(yè)務(wù)主體無疑還是在國(guó)內(nèi)”。

世邦魏理仕北京分公司研究部董事陳紅飛則認(rèn)為，收益并不是開發(fā)商出海的主要原因，相比之下，打通國(guó)內(nèi)外的資金渠道以及學(xué)習(xí)先進(jìn)管理開發(fā)經(jīng)驗(yàn)更為重要。