鄭州限購令升級退燒樓市 目標零增長恐誤傷剛需

柳九邦 馬紀朝

在傳統樓市銷售旺季來臨之時，鄭州市政府決心給當地火熱的樓市澆上一盆冷水。

昨日，鄭州市房管局宣布當地限購令升級——自9月1日起，持有該市居住證明3年以上、繳納社保或個稅一年以上的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房；對于未滿20周歲的無住房單身人員，暫停其在本市限購區域購房；對于年滿20周歲的無住房單身人員（包括戶籍人口），限購一套住房。

此前，鄭州市的戶籍人口可購買二套房，持有居住證1年以上的外地人可購買首套房，且無年齡限制。

“今年以來，鄭州房價上漲明顯，此次限購升級是為實現鄭州房價漲幅退出全國前十名的目標，但也有可能產生一些負面影響。”鄭州資深房產人士、都安居網CEO吳晉華對《第一財經日報》記者表示，“新政短期內或能抑制投資需求，但如果房價持續走高，有更多的人被迫在房價漲高后才有資格買房，苦的還是‘剛需’。”

目標“零增長”恐誤傷剛需

市民王女士說，此前，鄭州市并沒有嚴格在非鄭州籍居民中執行居住證政策，不少已經在鄭州生活七八年的外地人口，甚至從未辦理過居住證，但這些居民為了扎根鄭州，事實上成為整個購房隊伍中的剛需人群，而對照鄭州市房管局新出臺的限購政策。這部分剛性需求的購房者，將被排除在購房隊伍之外。

“限購是為了打擊投機，怎么現在鄭州的限購政策卻是為了打擊我們這些剛需？”王女士對此頗為不解。

一位來自鄭州市地產界的業內人士說，就在上述限購令出臺之前，包括他本人在內的多位當地專家還被專門邀請到鄭州市房管局，征求他們對即將出臺的限購政策的意見。8月30日，鄭州市房管局召集了部分開發商代表，召開了一次內部的銷售價格控制會。9月2日，鄭州房管局還召集了當地有在售項目的房企代表，召開業務培訓會。

國家統計局公布的7月70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示，鄭州房價同比漲幅高達12%，僅次于北京、廣州、深圳、上海、廈門和南京，位列全國第七。

此前公布的鄭州市2013年度新建商品住宅價格的控制目標為——增幅不高于年度城鎮居民人均可支配收入實際增幅，這意味著，今年鄭州房價的漲幅必須控制在8%~9%左右才可達標。

除了對限購政策進行升級，鄭州市此次還要求：對于新批預售項目，其預售方案中商品住房價格高于該項目上一期實際成交價格或本區域內同商品住房價格高于該項目上一期實際成交價格或本區域同品質樓盤實際成交價格的，暫不核發預售許可證；對于已經取得預售許可證的商品住房項目，按照環比“零增長”的要求重新申報未銷售住房價格；啟動“鄭州市商品住房限價系統”，利用信息化技術加強市場監測，對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環比上漲的，暫停該項目商品房買賣合同網簽。

鄭州市住宅與房地產業協會發布的報告顯示，2013年上半年，全市商品房銷售750.52萬平方米，同比增長42.9%，二手房交易面積328.69萬平方米，同比增長196.79%。

上述報告認為，鄭州市區的商品住房已經出現供應偏緊的情況，上半年，市區商品住房供銷比為0.9∶1，市區的商品住房累計可售面積已經連續4個月庫存量低于400萬平方米。

鄭州當地一名開發商對記者稱，很多企業在房價爬坡期乘勢推出房源，消費者也比較追捧，政府出臺調控措施，一方面打壓乘機抬高房價的市場行為，另一方面也是從政策層面規范這個市場。“但從長遠來看，144平方米以上較大面積的房屋半年內供應鏈會切斷，未來這部分房源很有可能會因供應短缺價格上漲。”

鄭州大學建筑學院黨委書記賈志峰在接受當地媒體采訪時說，鄭州有很多外來人口，有固定正當職業者存在安家需求，如果三年內不能買房將會提高這類人群的買房門檻。鄭州市出臺的這些臨時性調整措施應與整個城市建設的大原則相吻合。不能從一個極端走向另一個極端，最終傷害到剛需群體。

差異化調控思路隱現

吳晉華介紹，從今年5月份起，鄭州就采取加強價格申報管理、嚴格企業網簽資格、強化市場監測等措施，先后有60余家樓盤因漲價被鄭州市房管局暫停網簽，整改不到位的一律不準入市銷售。

目前，至少從數據上看，鄭州始于今年5月的調控加碼已經產生初步的效果，這或許也是當地政府決心進一步升級限購令的原因之一。據鄭州官方發布的數據，鄭州8月商品住宅銷售均價為7589元/平方米，環比下跌2.34%，創下今年以來單月最大降幅。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，政策層面的微妙變化會引起市場買賣雙方心態的變化。鄭州限購升級勢必會導致“階段性”的觀望狀態出現。這種“階段性”的觀望主要表現在“政策到底是否嚴格執行、時間會持續多久、會否導致降價現象出現”等等。

“一般來講，這樣的市場觀望期不會超過4~6個月，也就是政策執行的時效性周期。因此，一旦鄭州限購令升級政策執行4~6個月之后，政策的執行時效性有可能會削弱。”張宏偉稱。

值得注意的是，除了鄭州，溫州、蕪湖、深圳等地也于近期微調了當地的樓市政策。

“溫州限購放松、蕪湖深圳樓市政策‘變相微調’、鄭州限購嚴厲升級，這說明今后的調控思路會出現分化。”德佑地產市場研究部總監陸騎鱗稱，別的城市確實有可能跟進調整當地的樓市政策，但應該都是會在中央的規定范圍內以“微調”為主，“顛覆性的政策”出現的可能性不大。

克而瑞研究中心分析師楊晶晶亦認為，各地樓市政策已經出現明顯分化，一線城市及部分二線城市樓市火爆，為實現年初制定的房價調控目標，政策只能趨緊，部分成交暗淡的三四線城市，由于供過于求，顯然會扛起“政策救市”的大旗。