物業(yè)自治的江南春曉樣本

2015年05月20日 14:38
來源：鄞州日?qǐng)?bào)

一個(gè)擁有1500戶住戶的小區(qū)，因?yàn)槔U費(fèi)低，物業(yè)公司兩度退出，小區(qū)面臨無人管理的局面，這是潘火街道江南春曉小區(qū)曾面臨的窘境。2011年，該小區(qū)率先嘗試居民參與物業(yè)自治，由業(yè)委會(huì)成立物業(yè)公司，聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)

兩家物業(yè)公司相繼退出

“這里曾經(jīng)沒有一家物業(yè)公司愿意接手。”提起江南春曉之前的窘境，75歲的張敏嘆氣道，他曾擔(dān)任小區(qū)業(yè)委會(huì)副主任，對(duì)過去小區(qū)物業(yè)管理面臨的問題感觸很深。

2002年，江南春曉交付，小區(qū)共有住戶1500戶，建筑面積約20萬平方米。交付之初，小區(qū)由建設(shè)單位留下的華能物業(yè)公司管理，但3年后，華能物業(yè)退出，美屋物業(yè)接手，不到5年，這家公司也退出了。

物業(yè)公司為何頻頻退出？“他們嫌物業(yè)費(fèi)太低，賺不到錢。”張敏向記者道出了實(shí)情。當(dāng)時(shí)，江南春曉的物業(yè)費(fèi)比較低，最低的低層樓房每平方米0.3元，即便這么低，繳費(fèi)率也只有70%左右。

張敏說，由于物業(yè)繳費(fèi)率低，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量打了折扣，居民反映的問題不能及時(shí)處理，大家意見頗多，久而久之，就形成了惡性循環(huán)，物業(yè)公司最終難以為繼。

兩家物業(yè)公司退出后，再也沒有物業(yè)公司敢接手。“第三次我們向10多家物業(yè)公司招投標(biāo)，但沒有一家來投標(biāo)。”張敏說。

現(xiàn)實(shí)倒逼居民參與物業(yè)自治

小區(qū)不能沒有物業(yè)管理，怎么辦？擺在眼前的難題倒逼小區(qū)業(yè)委會(huì)作出一個(gè)大膽創(chuàng)舉：嘗試居民參與物業(yè)自治，即由業(yè)委會(huì)成立物業(yè)公司，再聘人來管理。

“自己搞，怎么搞，不是口里說說就算了的。”嘗試居民參與物業(yè)自治，當(dāng)時(shí)在全區(qū)也是首次，對(duì)當(dāng)初的決定，老張?zhí)寡裕蜆I(yè)委會(huì)成員感覺壓力很大。

當(dāng)時(shí)業(yè)委會(huì)面臨兩個(gè)亟待解決的問題：一是物業(yè)公司成立的法人資格問題，另一個(gè)是賬目交接問題。

“業(yè)委會(huì)不具備法人資格，注冊(cè)不了公司。”張敏說，為解決這個(gè)問題，業(yè)委會(huì)經(jīng)常深夜開會(huì)，最終經(jīng)過多次協(xié)商，決定委托7名股東以個(gè)人名義成立雅苑物業(yè)服務(wù)有限公司，股東為名義股東，不參與公司管理，具體管理事項(xiàng)由業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)委會(huì)行使。

為了打消居民對(duì)公司資金使用上的顧慮，業(yè)委會(huì)申請(qǐng)?jiān)谏鐓^(qū)居委會(huì)名下成立一個(gè)專門的資金管理賬戶，提取使用資金必須經(jīng)業(yè)委會(huì)、居委會(huì)雙方審核、把關(guān)和監(jiān)督。

2011年5月，江南春曉小區(qū)居民自治物業(yè)“揭開面紗”。

居民自治提升物業(yè)管理水平

這兩天，江南春曉居民發(fā)現(xiàn)，小區(qū)裝上了新的監(jiān)控?cái)z像頭。為了提高小區(qū)的安全度，江南春曉物業(yè)投入40多萬元，統(tǒng)一更新了小區(qū)監(jiān)控。

物業(yè)自治給小區(qū)帶來的改變，居民感觸最深。

“哪里路要補(bǔ)了，哪里路燈壞了，哪里綠化帶毀了，哪戶電子門要更換了，告訴小區(qū)物業(yè)一聲，都會(huì)得到及時(shí)維護(hù)。”提起現(xiàn)在的物業(yè)管理，小區(qū)居民李老伯十分滿意地說，他所在的樓道門不久前壞了，物業(yè)第二天就來更換了。

“過去，物業(yè)公司要賺錢，在投入上精打細(xì)算；現(xiàn)在，物業(yè)公司是居民的，更舍得為大家花錢了。”張敏說。

目前，這個(gè)小區(qū)一年的物業(yè)費(fèi)滿打滿算也就100萬元左右，但每年的物業(yè)支出150多萬元，多出的部分怎么辦？“只能自己想辦法，多去爭(zhēng)取政策補(bǔ)助了。”張敏說。

除了舍得投入，為了讓居民們能說得上話，小區(qū)還成立了“啄木鳥”督導(dǎo)組，成員由社區(qū)居民代表組成，他們經(jīng)常在小區(qū)巡邏、查找問題，并通過書面向物業(yè)公司反饋。

“我們業(yè)委會(huì)成員都是義務(wù)的，即便是在半夜，居民有事也是隨叫隨到。”張敏說。

老張告訴記者，現(xiàn)在業(yè)主既是東家，又是服務(wù)的對(duì)象，一方面，居民們支持物業(yè)公司的發(fā)展，另一方面，物業(yè)公司又對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，關(guān)系理順了，管理就容易多了。

這幾年來，江南春曉的物業(yè)管理水平有了提高，居民的物業(yè)繳費(fèi)率由過去的70%提高到了85%。